Antilavado para inmobiliarias: los dos umbrales que no se calculan igual

Si vendes, desarrollas o intermedias inmuebles, la ley antilavado te alcanza. Y no te pide una cosa: te pide dos, con dos umbrales que valen lo mismo en UMAs y que desde la reforma del 27 de marzo de 2026 se calculan sobre bases distintas. Confundirlos es el error más caro del sector, porque uno se resuelve con un aviso y el otro es una prohibición. Este artículo explica el mecanismo. No es asesoría legal ni fiscal: confirma tu caso con tu abogado, con tu contador y con el propio portal del SAT.

1. Por qué te toca a ti

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI, la «ley antilavado») lista en su artículo 17 las llamadas actividades vulnerables. Entre ellas está la prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles y la intermediación en la transmisión de la propiedad o en la constitución de derechos sobre esos bienes.

Es decir: la desarrolladora, la comercializadora y el bróker entran. No es un requisito de tamaño ni de facturación. Si te dedicas a esto de manera habitual o profesional, te toca darte de alta en el padrón de actividades vulnerables del SAT, identificar a tus clientes, armar su expediente —incluido el beneficiario controlador— y presentar avisos.

2. Los dos umbrales, y por qué confundirlos sale caro

Aquí está el nudo. Hay dos límites distintos y la gente los mete en el mismo cajón:

• Umbral de aviso (artículo 17). Por encima de él, la operación debe reportarse a la autoridad. Puedes seguir operando: lo que cambia es que tienes que avisar, en tiempo y forma.
• Límite de efectivo (artículo 32). Por encima de él, la operación no puede liquidarse en efectivo. No es un reporte: es una prohibición. Aceptar el efectivo es la infracción, no dejar de avisarla.

La consecuencia práctica: un aviso tardío se corrige; un pago en efectivo por encima del límite del artículo 32 ya se recibió. Por eso el control tiene que estar antes de aceptar el dinero, no en el cierre de mes cuando se arman los avisos.

3. La trampa de 2026: valen lo mismo, pero no se calculan igual

El 27 de marzo de 2026 se publicó en el Diario Oficial de la Federación una reforma al Reglamento de la LFPIORPI. Uno de sus cambios es justo el que rompe la intuición de todo el mundo:

• Para determinar el monto de las operaciones del artículo 32 (el límite de efectivo) sí se consideran las contribuciones y demás accesorios generados en el acto u operación.
• Para las operaciones del artículo 17 (los umbrales de identificación y aviso) no se consideran esas contribuciones ni accesorios.

Traducido: el mismo inmueble puede quedar por debajo del umbral de aviso y por encima del límite de efectivo, porque el segundo se mide con impuestos incluidos y el primero sin ellos. Quien venía calculando el límite del artículo 32 sobre el precio neto —que era la lectura común antes de la reforma— se quedó con un control mal calibrado sin enterarse.

4. Y todo se mueve cada año, porque está en UMAs

Los umbrales de la ley no están escritos en pesos: están en UMAs (Unidades de Medida y Actualización). El INEGI publica su valor cada año y entra en vigor el 1 de febrero. Para 2026 la UMA quedó en $117.31 pesos diarios ($3,566.22 mensuales y $42,794.64 anuales), conforme a la publicación en el Diario Oficial de la Federación del 9 de enero de 2026.

Con ese valor, el límite de 8,025 UMAs aplicable a la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles equivale a $941,412.75 pesos en 2026. Ese número no sirve para 2027.

Este es el punto que más control interno rompe: un despacho o un desarrollo que dejó el límite escrito en pesos en un procedimiento, en una plantilla de contrato o en un sistema, queda descalibrado el 1 de febrero siguiente y nadie se entera hasta que llega una revisión. El límite hay que guardarlo en UMAs y actualizar el valor de la UMA una vez al año, no al revés.

5. Lo que tienes que tener montado, no sólo sabido

Cumplir esto no es tener el criterio en la cabeza del director comercial. Es tener el proceso:

• Alta en el padrón de actividades vulnerables ante el SAT y designación del responsable de cumplimiento.
• Expediente de identificación del cliente antes de la operación, con la identificación del beneficiario controlador cuando el comprador es una persona moral o un fideicomiso.
• Avisos presentados en el plazo que marca la ley, con la información de la operación.
• Resguardo de la documentación por el plazo legal, localizable si te la piden.
• Un control que impida el efectivo por encima del límite, no uno que lo detecte después.

6. Los tres errores que más se repiten

Tratar los dos umbrales como uno solo. Es el más común, y desde la reforma de 2026 ya ni siquiera se calculan sobre la misma base.

Guardar el límite en pesos. Funciona once meses y queda mal el resto del año. Y un control con un valor viejo es peor que no tener control, porque tranquiliza.

Poner el control en la contabilidad y no en la caja. Si el sistema que recibe el pago no sabe del límite, la revisión se entera cuando el dinero ya entró.

¿Vas empezando y quieres el número completo?

Si además de esto estás armando el presupuesto de arranque de tu operación, los derechos de cada trámite los publica cada estado y cambian cada año. Usa la calculadora de costos de apertura: capturas lo que ya cotizaste y te marca en rojo lo que todavía falta por confirmar, en vez de contarlo como cero.

Fuentes consultadas: Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita y su Reglamento (Cámara de Diputados); reforma al Reglamento publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de marzo de 2026; valor de la UMA 2026 publicado por el INEGI y en el Diario Oficial de la Federación del 9 de enero de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría legal o fiscal de un profesional.