Muchas desarrolladoras usan el mismo contrato de compraventa (o de promesa de compraventa) desde hace años, con ajustes hechos "sobre la marcha" para cada cliente: se le agrega una cláusula, se le quita otra, se cambia la redacción de la entrega. Para la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) y la NOM-247-SE-2021, ese hábito tiene un nombre y una consecuencia: si el contrato que usas con tus compradores no es exactamente el que registraste ante PROFECO —o nunca lo registraste—, tu empresa está expuesta a una multa de hasta $4,274,960.73 pesos.
Qué exige la NOM-247-SE-2021
La NOM-247-SE-2021 ("Prácticas comerciales — Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados"), publicada en el Diario Oficial de la Federación el 22 de marzo de 2022, aplica a subdivisoras, constructoras, promotoras y cualquier proveedor que comercialice vivienda. Establece dos cosas distintas:
- Qué información precontractual debe poner a disposición del comprador antes de la venta (numeral 5): acreditación de la propiedad o facultad para comercializarla, licencias y permisos, especificaciones del inmueble (ubicación, colindancias, medidas, acabados, sistema constructivo) y, expresamente, la existencia de cualquier gravamen, modalidad o limitación de dominio.
- Qué elementos mínimos debe contener el contrato de compraventa (numeral 6): identificación de las partes, descripción del inmueble con su extensión de terreno y superficie construida, precio y forma de pago, garantías y mecanismo para hacerlas efectivas, condiciones y fecha de entrega, y la declaración de que el inmueble estará libre de gravamen al momento de la escrituración.
Y la propia norma cierra el círculo con la LFPC: en su numeral 6 establece que "los contratos que utilicen los proveedores [...] para la compraventa de inmuebles [...] deben ser registrado ante la PROFECO y estar a disposición para consulta de los consumidores, previo a la firma de los mismos". Aplica igual a casas y departamentos que a terrenos (numeral 4.10), y la norma exige publicar el número de ese registro en la información comercial. No es una recomendación de buenas prácticas: es una obligación de registro previo.
Por qué el contrato "ajustado sobre la marcha" es el riesgo real
El artículo 87 de la Ley Federal de Protección al Consumidor no solo exige registrar el modelo de contrato ante PROFECO antes de usarlo: exige que ese modelo "deberán utilizarse en todas sus operaciones comerciales y corresponder fielmente con los modelos de contrato registrados por la autoridad". Si tu equipo comercial le agrega o le quita una cláusula al contrato para cerrar una venta más rápido, y esa versión ya no coincide con la registrada, incumples el artículo aunque el contrato original sí estuviera registrado.
Hay una segunda vía de riesgo, distinta: si tu desarrolladora se adhirió a un modelo de contrato que PROFECO publicó en el DOF (artículo 87 Bis) y lo modificó sin seguir el trámite de aviso correspondiente (artículo 87 Ter), esas modificaciones "se tendrán por no puestas" — es decir, ante la autoridad, esa cláusula simplemente no existe, así el comprador haya firmado.
| Elemento | Qué dice la norma |
|---|---|
| Obligación de registrar el contrato de compraventa/adhesión ante PROFECO, previo a la firma | NOM-247-SE-2021 numeral 6 (también 4.10 para terrenos), en relación con el art. 86 LFPC |
| Usar el contrato tal como fue registrado, en todas las operaciones | Art. 87 LFPC |
| Falta: usar un contrato de adhesión sin registrar o distinto al registrado (arts. 86 Bis / 87 / 87 Ter) | Sancionada por el art. 128 LFPC: multa de $1,093.02 a $4,274,960.73 (vigente, reforma DOF 23-12-2025) |
| Falta: modificar sin trámite un modelo de contrato publicado por PROFECO (art. 87 Bis) | Sancionada por el art. 127 LFPC: multa de $760.89 a $2,434,847.42 (vigente, reforma DOF 23-12-2025) |
Dos exposiciones distintas, y por qué no se suman
Conviene no mezclar las dos consecuencias: usar un contrato sin registrar o distinto al que registraste (art. 128) y modificar sin trámite un modelo publicado por PROFECO (art. 87 Bis, sancionado por el art. 127) son infracciones a artículos distintos, con rangos de multa distintos. Pueden coexistir en una misma desarrolladora, pero no se suman como si fueran una sola sanción: cada una se evalúa y se cobra por separado, según cuál sea el hecho concreto que PROFECO detecte. Puedes estimar las dos por separado, con tus propios números, en la calculadora de exposición por contrato inmobiliario sin registrar.
Cómo ayuda TerraWare, y qué no hace
Una aclaración antes de seguir: TerraWare no tramita el registro del contrato ante PROFECO ni redacta el contrato legal completo de tu desarrolladora. Eso lo hace tu notario o tu abogado inmobiliario, con el modelo que decidan registrar. Lo que sí resuelve TerraWare es un problema anterior a esa conversación: el módulo de Inventario ya guarda la superficie de cada unidad (metros cuadrados de terreno y construcción) como un dato del catálogo, junto a su estatus (disponible, apartada, vendida). El contrato que genera hoy el módulo de Contratos es un texto de compraventa/promesa genérico —partes, unidad, precio, entrega, firma electrónica— que no incluye automáticamente esa superficie ni los demás elementos que exige el numeral 6 de la NOM-247 (gravamen, garantías detalladas, planos). Eso hay que agregarlo a mano, verificando que coincida exactamente con lo que tu notario registró ante PROFECO.
Dicho de otro modo: el dato ya no vive solo en el plano o en la escritura del terreno, sino en el Inventario de TerraWare —pero el sistema no arma por ti el contrato final ni decide si cumple la norma. Puedes ver ese recorrido completo, ilustrado paso a paso, en del Inventario al contrato: el flujo completo en TerraWare.
Preguntas frecuentes
¿Toda desarrolladora tiene que registrar su contrato ante PROFECO?
Si comercializas casa habitación (compraventa o promesa de compraventa), la NOM-247-SE-2021 remite expresamente al artículo 86 de la LFPC para exigir ese registro. Confirma con tu abogado inmobiliario si tu operación concreta —y el tipo de contrato que usas— cae en ese supuesto.
¿Cuál es la multa por usar un contrato sin registrar o distinto al registrado?
De $1,093.02 a $4,274,960.73 conforme al artículo 128 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, vigente con la actualización DOF 23-12-2025.
¿Y si solo modifiqué una cláusula de un modelo publicado por PROFECO?
Esa conducta corresponde al artículo 87 Bis, sancionada por el artículo 127 de la LFPC con multa de $760.89 a $2,434,847.42. Además, la cláusula modificada sin el trámite correspondiente se tiene por no puesta.
¿TerraWare genera un contrato que ya cumple la NOM-247?
No. TerraWare guarda la superficie de cada unidad en el Inventario, pero el contrato que genera hoy es un texto genérico que no incluye automáticamente ese dato ni los demás elementos mínimos de la norma. Completarlo y registrarlo ante PROFECO es trabajo de tu notario o abogado inmobiliario.
Fuente: NOM-247-SE-2021, Diario Oficial de la Federación, publicada 22-03-2022 (numerales 4.10, 5 y 6). Ley Federal de Protección al Consumidor, texto vigente publicado por la Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, última reforma DOF 12-12-2025, multas actualizadas DOF 23-12-2025 (artículos 86, 86 Bis, 87, 87 Bis, 87 Ter, 127 y 128). Este artículo es orientativo y no sustituye una revisión por tu notario o abogado inmobiliario antes de registrar o modificar un contrato.
Ten la superficie de cada unidad en un solo lugar, no en el plano de cada desarrollo
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