Del apartado a la escritura: el flujo del ISAI en TerraWare

Este es un recorrido de producto, no el caso de ningún cliente real: describe cómo se conectan las pantallas de TerraWare, sin cifras inventadas ni una desarrolladora en particular. La pregunta que resuelve es en qué momento de la venta ya nació el ISAI (según lo visto en el ISAI no nace en la escritura: nace en el apartado y en cada cesión de derechos) y qué de eso ya queda registrado en el sistema.

1. El apartado, con su anticipo

Al crear un apartado, TerraWare guarda el precio de la unidad y el monto del anticipo (reservationCents): la unidad pasa a estado apartada y nadie más la vende mientras dure. Ese anticipo cobrado es, para el Código Fiscal de la Ciudad de México, el momento en que el ISAI ya nació (art. 115 fr. II y III) — no cuando se escriture. El sistema no marca esa fecha como el inicio de ningún plazo fiscal: sólo la fecha en que se apartó la unidad.

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2. El plan de pagos y la cobranza, mientras el apartado sigue activo

Con el apartado ya activo, el plan de pagos reparte el saldo en mensualidades o quincenas, y la Cobranza va marcando lo cobrado y lo vencido. Todo este tiempo —que puede ser de meses o de años en un desarrollo en preventa— el apartado sigue siendo un documento privado: no hay notario de por medio todavía, así que si el ISAI del anticipo nunca se registró, sigue sin registrarse aquí tampoco.

3. Si el apartado se cede a otro comprador

Cuando el titular traspasa su apartado a otro comprador, TerraWare registra la cesión con su comisión (feeCents) y conserva intacto el plan de pagos y lo ya cobrado —sólo cambia quién debe—. Fiscalmente, esa cesión es una adquisición aparte (art. 115 fr. IV), con su propio ISAI, que tampoco queda marcado en ningún lugar del sistema: el campo que existe es la comisión que cobra la desarrolladora por autorizar el traspaso, no el impuesto que genera.

4. El contrato firmado, todavía sin notario

Antes de escriturar, el apartado necesita un contrato de compraventa firmado (electrónicamente, dentro del sistema) — así lo exige TerraWare como condición para avanzar. Ese contrato sigue siendo un documento privado: la firma electrónica no lo convierte en escritura pública. Es justo el tipo de acto al que se refiere el art. 120 del Código Fiscal cuando dice que, si el acto "no se hace constar en escritura pública", la desarrolladora responde como solidaria del ISAI que el comprador no haya pagado.

5. La escritura: aquí sí entra el notario

Al escriturar, TerraWare pide primero el contrato firmado, transmite la unidad y guarda la fecha de escritura (escrituraDate). En esta etapa, por ley, es el notario quien calcula, liquida y entera el ISAI de la operación final (art. 121) — ya no es un seguimiento manual tuyo, es una obligación del fedatario. El dato que TerraWare guarda aquí (la fecha) es útil para el expediente de la unidad, pero no representa ningún cálculo ni estatus de ISAI, ni aquí ni en las dos etapas anteriores.

Qué guarda el sistema y qué sigue siendo tuyo

Etapa	Qué guarda TerraWare	ISAI: quién lo lleva
1. Apartado con anticipo	Precio, anticipo, fecha de apartado	Tú, fuera del sistema (ya nació, art. 115 fr. II/III)
2. Plan de pagos y cobranza	Calendario, cobrado, vencido	Tú (el apartado sigue siendo documento privado)
3. Cesión de derechos	Comisión de traspaso, nuevo titular	Tú (adquisición aparte, art. 115 fr. IV)
4. Contrato firmado	Texto del contrato, firma electrónica	Tú (sigue sin ser escritura pública)
5. Escritura	Fecha de escritura, transmisión de la unidad	El notario, por ley (art. 121)

La única etapa en la que el ISAI deja de ser tu responsabilidad de seguimiento es la última, y sólo porque interviene un notario obligado por ley. En las primeras cuatro —que pueden durar meses o años en un desarrollo en preventa— el impuesto ya pudo haber nacido dos veces (el apartado y, si aplica, la cesión), y hoy no hay ningún campo, estatus o alerta en el sistema que lo diga. Puedes estimar cuánto representa eso, con tus propios números, en la calculadora de exposición por ISAI en apartados y cesiones.

Preguntas frecuentes

¿TerraWare calcula el ISAI del apartado o de la cesión?
No. Guarda el anticipo del apartado y la comisión de la cesión, pero no calcula ni marca si el ISAI de esos actos ya se registró ante la autoridad.

¿En qué etapa sí interviene el notario por ley?
Sólo en la escritura final: ahí el art. 121 del Código Fiscal de la Ciudad de México obliga al fedatario a calcular, liquidar y enterar el ISAI dentro de los 15 días hábiles siguientes.

¿El apartado y la cesión son documentos privados aunque se firmen en el sistema?
Sí. La firma electrónica dentro de TerraWare no los convierte en escritura pública; siguen siendo el tipo de acto al que se refiere el art. 120 del Código Fiscal para hacer a la desarrolladora responsable solidaria si el comprador no paga el ISAI.