Hay un supuesto muy extendido entre desarrolladoras: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es "cosa del notario, al final, cuando se escritura". En la Ciudad de México eso es falso para dos momentos muy comunes en cualquier venta con plan de pagos: el apartado con anticipo y la cesión de derechos (el traspaso del apartado a otro comprador). El Código Fiscal de la Ciudad de México causa el ISAI ahí, años antes de que exista una escritura, y en esos dos casos —por tratarse de documentos privados— es la propia desarrolladora quien puede terminar respondiendo por el impuesto que el comprador no pagó.
Quién lo paga y sobre qué valor
Están obligadas al pago del ISAI las personas físicas y morales que adquieran inmuebles en la Ciudad de México (art. 112 del Código Fiscal de la Ciudad de México). La base es, de los siguientes tres, el que resulte más alto (art. 116): el valor de adquisición pactado, el valor catastral, o el valor comercial del avalúo. Sobre ese valor se aplica la tarifa por tramos del art. 113, vigente para 2026:
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor sobre excedente |
|---|---|---|---|---|
| A | $0.12 | $123,988.81 | $300.60 | 0.01537 |
| B | $123,988.82 | $198,382.03 | $1,803.36 | 0.03272 |
| C | $198,382.04 | $297,572.76 | $3,723.46 | 0.04276 |
| D | $297,572.77 | $595,145.67 | $7,068.20 | 0.04988 |
| E | $595,145.68 | $1,487,864.15 | $18,774.71 | 0.05543 |
| F | $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $57,786.53 | 0.06054 |
| G | $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $128,817.18 | 0.06567 |
| H | $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $271,589.16 | 0.06829 |
| I | $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $766,209.23 | 0.06888 |
| J | $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,451,523.25 | 0.06950 |
| K | $55,059,877.22 | En adelante | $2,960,439.21 | 0.07551 |
Ejemplo: un inmueble valuado en $2,000,000 cae en el rango F. ISAI = $57,786.53 + ($2,000,000 − $1,487,864.16) × 0.06054 = $88,791.23.
El momento real en que nace el impuesto
El art. 115 del Código Fiscal enumera qué actos se consideran "adquisición" para este impuesto. Dos fracciones importan directamente al ciclo comercial de una desarrolladora, y ninguna de las dos es la escritura final:
- Fracción II y III — la compraventa con reserva de dominio y la promesa de adquirir, "cuando el futuro comprador entre en posesión de los bienes o el futuro vendedor reciba el precio de la venta o parte de él, antes de que se celebre el contrato prometido". Es decir: en cuanto cobras el anticipo o el enganche de un apartado, ya hay adquisición para efectos de este impuesto, aunque falten años para escriturar.
- Fracción IV — la cesión de derechos del comprador o del futuro comprador en los casos anteriores. Cada traspaso de un apartado a otro comprador es una adquisición aparte, con su propio ISAI, independiente del que ya se haya causado por el apartado original.
El art. 120, que fija el plazo de pago, lo confirma sin dejar espacio a interpretación: en su fracción V dice que en los contratos de compraventa con reserva de dominio y promesa de venta, el impuesto se paga "cuando se celebre el contrato respectivo" — no cuando se escriture. El plazo general es de 15 días desde ese momento.
Por qué esto es un problema de la desarrolladora, no sólo del comprador
El sujeto del impuesto es siempre el adquirente. Pero el mismo art. 120, en su penúltimo párrafo, agrega algo que cambia todo para un apartado o una cesión gestionados dentro de un sistema, sin pasar por notario: "tratándose de adquisiciones que se deriven de los actos mencionados en el artículo 115 de este Código, que no se hagan constar en escritura pública, el enajenante tendrá el carácter de responsable solidario respecto del impuesto sobre adquisición de inmuebles que se genere a cargo del adquirente y éste omita su pago". Un apartado firmado electrónicamente y una cesión de derechos autorizada en el sistema son exactamente ese caso: documentos privados, no escritura pública. Si el comprador nunca declaró el ISAI de su apartado o de su cesión, la desarrolladora —como enajenante— puede terminar respondiendo por ese impuesto que no cobró ni retuvo.
Esto es distinto de lo que pasa en la escritura final: ahí, por el art. 121, es el notario quien calcula, liquida y entera el impuesto (15 días hábiles desde que se formaliza la escritura), y el fedatario responde de eso, no la desarrolladora. El punto ciego está exactamente en la etapa anterior: el apartado con anticipo y la cesión, donde no hay notario de por medio.
Qué pasa si no se paga a tiempo
Pasado el plazo, se causan recargos por mora (art. 42): una tasa mensual 30% más alta que la de pago a plazos que fija cada año la Ley de Ingresos (2.0% mensual para 2026, art. 3°), es decir un techo de referencia de 2.6% mensual — la Secretaría de Administración y Finanzas publica la tasa exacta de cada mes en la Gaceta Oficial, y puede ser menor por una fórmula ligada a la TIIE. Sobre la multa hay dos caminos, y la diferencia es notable:
- Si el contribuyente corrige por su cuenta, antes de que la autoridad se entere (art. 462), no se impone ninguna multa: sólo el impuesto, su actualización y los recargos.
- Si la autoridad descubre la omisión en el ejercicio de sus facultades (art. 471), la multa es del 40% al 50% del impuesto omitido si se paga antes de que se notifique la resolución que determina el monto, o del 60% al 90% en los demás casos.
La diferencia entre esos dos caminos es, literalmente, saber que el impuesto ya nació. Sin un registro de en qué apartados hubo anticipo y qué cesiones se autorizaron, no hay manera de corregir "por su cuenta" nada: uno solo se entera cuando la autoridad lo revisa.
Cómo ayuda TerraWare, y qué queda fuera
Antes de seguir, dos aclaraciones: TerraWare no calcula, liquida ni entera el ISAI —eso, para la escritura final, lo hace el notario por ley (art. 121)— y esta obligación es de la Ciudad de México específicamente; si tu desarrollo está en otro estado, la mecánica de este artículo no aplica igual, porque cada entidad tiene su propio código fiscal, su propia tarifa y su propio plazo para este impuesto.
Dicho eso, el Inventario, los Apartados y la Cobranza de TerraWare ya guardan exactamente los dos datos que hacen falta para no perder de vista este impuesto: el anticipo que se cobró en cada apartado (reservationCents) y la comisión de cada cesión de derechos, con su fecha. Lo que hoy no existe es un campo, un estatus o una alerta que diga "este apartado o esta cesión ya causó ISAI y no está registrado ante la autoridad": ese seguimiento, mes con mes, sobre cada apartado activo y cada cesión autorizada, sigue siendo tuyo, llevado fuera del sistema. Puedes ver dónde encaja exactamente en el recorrido de una venta en del apartado a la escritura: el flujo del ISAI en TerraWare, o estimar cuánto se te puede estar acumulando hoy con la calculadora de exposición por ISAI en apartados y cesiones.
Esto es distinto del riesgo que ya cubrimos en tu contrato de compraventa inmobiliario, ¿es el mismo que registraste ante PROFECO?: aquél es un tema de protección al consumidor (que el contrato coincida con el registrado); este es un tema fiscal (cuándo nace un impuesto y quién responde por él). Pueden coexistir sobre el mismo apartado, pero se evalúan por autoridades y leyes distintas.
Preguntas frecuentes
¿El ISAI se paga hasta la escritura?
No siempre. Si hay un apartado con anticipo entregado o una promesa de venta ya celebrada, el ISAI nace ahí (art. 115 fr. II y III, art. 120 fr. V), años antes de la escritura. Cada cesión de derechos causa, además, su propio ISAI (art. 115 fr. IV).
¿Por qué le importa esto a la desarrolladora si el impuesto es del comprador?
Porque en los actos que no constan en escritura pública —el caso típico de un apartado o una cesión gestionados dentro de un sistema— el enajenante es responsable solidario si el adquirente no paga (art. 120, penúltimo párrafo del Código Fiscal de la Ciudad de México).
¿Cuánto es la multa si no se paga a tiempo?
Si corriges antes de que la autoridad se entere, ninguna (art. 462): sólo el impuesto, su actualización y los recargos. Si la autoridad descubre la omisión, del 40% al 50% si pagas antes de la notificación de la resolución, o del 60% al 90% en los demás casos (art. 471).
¿Cuál es la tasa de recargos por mora?
30% más alta que la tasa de pago a plazos de la Ley de Ingresos de la Ciudad de México para el ejercicio 2026 (2.0% mensual, art. 3°): un techo de referencia de 2.6% mensual. La Secretaría de Administración y Finanzas publica la tasa exacta de cada mes en la Gaceta Oficial.
¿TerraWare calcula o paga el ISAI por mí?
No. TerraWare guarda el anticipo del apartado y la comisión de cada cesión, pero no calcula, liquida ni entera el ISAI en ninguna etapa. Para la escritura final, esa obligación es del notario por ley (art. 121); para el apartado y la cesión, hoy es un seguimiento que llevas tú.
Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, texto vigente para el ejercicio fiscal 2026 (Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la Ciudad de México, data.consejeria.cdmx.gob.mx), artículos 112, 113, 115, 116, 120, 121, 42, 462 y 471. Ley de Ingresos de la Ciudad de México para el Ejercicio Fiscal 2026, artículo 3° (Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 19 de diciembre de 2025). Este artículo cubre el régimen de la Ciudad de México; cada entidad federativa regula el impuesto sobre adquisición de inmuebles con su propio código fiscal, tarifa y plazo. Es orientativo y no sustituye una revisión de tu caso por tu notario o tu abogado fiscal.
No dejes que el ISAI se acumule apartado por apartado
Te mostramos en una demo cómo TerraWare lleva el anticipo de cada apartado y la comisión de cada cesión, para que sepas exactamente dónde revisar antes de que la autoridad lo haga por ti.
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