Herramienta gratuita · Ciudad de México

Cuánto ISAI se te acumula antes de la escritura

Por cada apartado con anticipo y cada cesión de derechos que no registraste.

El detalle legal completo —por qué el ISAI nace desde el apartado o la cesión, y no hasta la escritura— está en el ISAI en la Ciudad de México no nace en la escritura: nace en el apartado y en cada cesión de derechos. Cada campo con la etiqueta estimación trae un valor sugerido, editable; el resto son tus propios números.

Valor del inmueble para ISAI por acto: el mayor entre valor de operación, catastral o avalúo (MXN)tuyo

Art. 116 del Código Fiscal de la Ciudad de México: se toma el valor más alto de los tres. Usa el valor típico de tus unidades o de la cesión, no el mínimo.

Apartados activos con anticipo entregado, sin ISAI registradotuyo

Cuenta los apartados donde ya recibiste el enganche o parte del precio y el comprador ya está en posesión o el contrato ya se firmó (art. 115 fr. II y III): ahí ya nació el ISAI, aunque falte años para escriturar.

Cesiones de derechos (traspasos a otro comprador) sin ISAI registradotuyo

Cada cesión es una adquisición aparte (art. 115 fr. IV), con su propio ISAI, independiente del que ya se haya causado por el apartado original.

Meses completos transcurridos desde que venció el plazo de 15 díastuyo

El plazo general del art. 120 es de 15 días desde que se celebra el acto. Cuenta los meses completos de retraso desde entonces.

Tasa de recargos por mora, mensual (%)estimación

Techo legal de referencia: 30% más que la tasa de pago a plazos de la Ley de Ingresos CDMX 2026 (2.0% mensual, art. 3°), conforme al art. 42 del Código Fiscal — es decir 2.6%. La tasa real que publica cada mes la Gaceta Oficial puede ser menor por la fórmula ligada a la TIIE; ajusta este campo si conoces la vigente.

Multa si la autoridad descubre la omisión, % del ISAI omitido (art. 471 fr. II)estimación

El rango legal es de 60% a 90% cuando la autoridad detecta la omisión (no espontánea). Se sugiere el mínimo del rango.

Escenario 1 — lo corriges tú, antes de que la autoridad lo detecte (art. 462: sin multa)

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Escenario 2 — la autoridad lo detecta primero en una revisión (art. 471 fr. II)

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Los dos escenarios no se suman: son dos caminos alternativos para la misma omisión. El monto del propio ISAI y los recargos por mora se pagan en ambos casos (arts. 41 y 42); la diferencia es la multa: 0% si corriges antes de que la autoridad se entere, 60%-90% si te descubre primero. La desarrolladora puede responder de esto como responsable solidaria del adquirente cuando el apartado o la cesión no constan en escritura pública (art. 120, penúltimo párrafo) — el caso típico de un apartado o una cesión gestionados dentro del sistema, antes de la notaría.

Hoy ese conteo lo llevas tú, fuera del sistema

TerraWare ya guarda el anticipo del apartado y la comisión de cada cesión. Ve cómo encaja el ISAI en del apartado a la escritura: el flujo del ISAI en TerraWare.

Que me lo muestren en una demo

⚠️ Este cálculo es orientativo, con la tarifa 2026 del art. 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México y los porcentajes que tú capturaste: no sustituye una revisión de tu caso por tu notario o tu abogado fiscal, ni aplica fuera de la Ciudad de México (cada entidad tiene su propio código fiscal, tarifa y plazo para este impuesto).